导言
继昨日推送的五个案例后，本期文章将带来最高人民法院关于建设用地使用权案例特辑的第二篇，本期案例主要围绕“净地出让”话题。其中案例06-08为同一案例，只是分别对应三个不同的裁判要旨。案例11-15敬请期待。
本期案例概览
案例06丨长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的建设用地使用权出让合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。
案例07丨长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
鉴于双方当事人对于建设用地使用权出让合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，仅判决返还已支付的价款及相应孳息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的诉讼请求不予支持。
案例08丨长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
对于一方当事人为履行建设用地使用权出让合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人基于公平原则平均分担。
案例09丨萧县自然资源和规划局与梁会建设用地使用权出让合同纠纷案
虽然高压线路未经国家电力管理部门批准，任何人无权擅自迁移和拆除，但电力设施并非不可迁移，高压线路的存在并不必然导致建设用地使用权出让合同目的无法实现。
案例10丨赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
土地管理部门虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权，但其委托土地交易管理中心与竞买人签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为，符合自愿平等、等价有偿的原则，双方之间不存在管理与被管理的关系，双方争议能通过民事诉讼程序解决。
案例正文
案例06 （2019）最高法民再246号
长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
关键词：
政策变更、继续履行、解除合同
裁判要点：
因国家法律、法规及政策出台导致当事人签订的建设用地使用权出让合同不能履行，以致一方当事人缔约目的不能实现，该方当事人请求法院判决解除合同的，人民法院应予支持。
基本案情：
2010年10月18日，长春市国土局发布出让面积21632平方米土地的挂牌出让公告，载明案涉地块为现状出让，地上未拆迁的部分由竞得人自行负责拆迁整理，费用自行承担。此后，泰恒公司竞得案涉地块，并于2010年11月25日与长春市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同履行过程中，泰恒公司缴纳了全部出让金及契税1315000元。
2011年1月21日，国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，导致泰恒公司无法再办理拆迁许可证，进而实施后续的拆迁工作。双方协商七年未果，泰恒公司遂向法院起诉，主张本案适用情势变更原则，要求解除案涉合同、返还土地出让金及契税，并赔偿利息损失。
长春市国土局辩称，泰恒公司如在2010年11月25日取得土地后积极履行办理拆迁许可证义务，完全可作为拆迁主体继续履行合同；因泰恒公司怠于办理房屋拆迁许可证导致的现阶段拆迁不能，后果应自行承担。
本案经一审、二审，泰恒公司后又申请再审，争议焦点主要围绕：（一）案涉《国有建设用地使用权出让合同》应否解除；（二）如应解除，解除后的责任承担问题。
裁判原文：
最高人民法院认为，2010年11月25日签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，案涉国有建设用地使用权以“毛地”方式出让，地上建筑物未拆迁部分由泰恒公司负责。上述合同签订后的两个月内，国务院于2011年1月21日出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，明确规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。据此，因上述法规的出台，使得泰恒公司无法取得拆迁主体资格，无法按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定完成案涉土地的拆迁整理工作。泰恒公司经过逾七年与长春自然资源局的协调，始终无法解决案涉土地的拆迁问题，就此而言，泰恒公司向人民法院起诉解除合同，并未超过解除合同的期限要求。
泰恒公司受让案涉国有土地使用权的目的系对该土地进行房地产开发，而土地完成拆迁工作是泰恒公司开发案涉土地的必经环节。由于上述法规变化导致泰恒公司无法完成案涉土地的拆迁整理工作，进而无法实现对案涉土地进行开发的合同目的，故泰恒公司请求解除案涉《国有建设用地使用权出让合同》，符合本案其合同目的无法实现的客观实际，原审判决认定本案不存在不利于合同目的实现的障碍，与事实不符，应予纠正。
案例07 （2019）最高法民再246号
长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
关键词：
合同解除、过错、损失赔偿
裁判要点：
鉴于双方当事人对于建设用地使用权出让合同不能履行及一方当事人缔约目的不能实现均无过错，故可依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，仅判决返还已支付的价款及相应孳息，对一方当事人请求对方当事人赔偿损失的诉讼请求不予支持。
基本案情：
同案例06。
裁判原文：
最高人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。据此，泰恒公司在本院判决解除合同的情况下，请求长春自然资源局返还其已经支付的国有土地使用权土地出让金，符合上述法律规定，故长春自然资源局应向泰恒公司返还土地出让金以及占用资金期间的法定孳息。
案涉《国有建设用地使用权出让合同》第十六条约定，泰恒公司对于案涉土地的建设项目应于2011年11月25日之前开工,即从2010年12月25日双方签订合同至合同约定的开工日期2011年11月25日之间的期限，系泰恒公司对案涉土地进行拆迁整理的期限。而2011年1月21日国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，导致拆迁制度发生改变，泰恒公司在合同约定的拆迁期限内，因该拆迁制度变化而无法办理拆迁许可证，亦无法完成对案涉土地进行拆迁整理工作。据此，泰恒公司未能在合同约定的期限内对案涉土地进行拆迁整理工作非因泰恒公司的过错造成，原审判决认定泰恒公司怠于履行合同义务导致无法办理拆迁，与本案事实不符。
同样，虽然《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》于2010年9月21日下发，规定不得以“毛地”方式出让土地，且2011年1月21日国务院出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，但是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条亦规定，该条例实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理许可证。故如果泰恒公司在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台前即已取得拆迁许可证，其仍可自行继续对案涉土地进行拆迁整理；而泰恒公司在近两个月的时间内未申请拆迁许可证，进而导致其在上述条例施行后无法继续取得拆迁许可证，对此长春自然资源局亦无过错。在长春自然资源局与泰恒公司对于案涉合同不能履行及泰恒公司合同目的无法实现均无过错的情况下，泰恒公司请求长春自然资源局赔偿损失的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。
案例08 （2019）最高法民再246号
长春泰恒房屋开发有限公司与长春市规划和自然资源局国有土地使用权出让合同纠纷案
关键词：
契税、过错、公平原则
裁判要点：
对于一方当事人为履行建设用地使用权出让合同而支付的契税损失，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，可由双方当事人基于公平原则平均分担。
基本案情：
同案例06。
裁判原文：
最高人民法院认为，至于泰恒公司为取得案涉国有土地使用权而支付的1315000元契税，在双方当事人对于案涉合同的解除均无过错的情况下，该部分契税可由双方当事人基于公平原则予以平均分担，长春资源局应补偿泰恒公司657500元。
案例09 （2019）最高法民终1590号
萧县自然资源和规划局与梁会建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
合同目的无法实现、合同解除
裁判要点：
虽然高压线路未经国家电力管理部门批准，任何人无权擅自迁移和拆除，但电力设施并非不可迁移，高压线路的存在并不必然导致建设用地使用权出让合同目的无法实现。
基本案情：
2018年3月20日，萧县自然资源和规划局对外发布涉案地产的土地出让公告并载明“龙城镇人民政府负责在合同签订之日起1个月内交付竞得人净地，周围基础设施为成交时的现状条件，地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决，费用自理。”
2018年4月26日，萧县自然资源和规划局（出让人）与梁会（受让人）签订一份《国有建设用地使用权出让合同》。
合同签订后，梁会缴纳全部出让金，但截至2018年8月7日，案涉土地上尚有一户未拆迁安置完毕的房屋和一组未迁移正在运行的黄桥至三里35千伏高压线路。
此后，梁会以萧县自然资源和规划局出让的涉案土地不符合净地标准诉请解除合同，并要求萧县自然资源和规划局返还合同预付款、双倍返还定金。二审的争议焦点在于：1.涉案土地上存在彭某房屋及一组正在运行的高压线路，是否导致梁会有权解除涉案《国有建设用地使用权出让合同》；2.一审认定的后续责任承担是否妥当。
裁判原文：
最高人民法院认为，根据《电力设施保护条例》第十条“电力线路保护区：（一）架空电力线路保护区：导线边线向外侧水平延伸并垂直于地面所形成的两平行面内的区域，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：……35-110千伏15米……”，及第十五条“任何单位或个人在架空电力线路保护区内，必须遵守下列规定：……（三）不得兴建建筑物、构筑物……”的规定，出让土地中存在未迁移的高压线路对涉案土地的开发、利用必然会造成不利影响。
本案中，萧县自然资源和规划局在出让涉案土地时未明确披露土地上空存在尚需竞买人迁移高压线路的相关信息虽有不当，但《拍卖公告》《出让须知》等拍卖文件中均载明“地上地下管、线、井、场地平整等由竞得人依法自行解决”,梁会、萧县自然资源和规划局双方对该条款中的“线”是否包括高压线的理解虽不一致，但高压电线横穿涉案土地，在现场很容易发现其存在。因本案所交易的标的物并非普通商品，而是国有土地使用权，价值巨大，一般情况下，竞买人在竞买前都会对土地进行现场查看，《出让须知》也约定竞买人可以现场踏勘，且在第十条注意事项中明确约定“竞买申请一经受理确认后，即视为竞买人对本出让文件及宗地现状无异议并全部接受，并对有关承诺承担法律责任”，在此情况下，梁会二审中称其在竞拍前从未到过现场，与一个理性自然人的通常做法并不相符。
同时，虽然高压线路未经国家电力管理部门批准，任何人无权擅自迁移和拆除，但根据《电力设施保护条例》第二十二条“公用工程、城市绿化和其他工程在新建、改建或扩建中妨碍电力设施时，或电力设施在新建、改建或扩建中妨碍公用工程、城市绿化和其他工程时，双方有关单位必须按照本条例和国家有关规定协商，就迁移、采取必要的防护措施和补偿等问题达成协议后方可施工”的规定，电力设施并非不可迁移，结合《国有建设用地使用权出让合同》第十六条关于“合同项下宗地建设项目在2018年10月26日之前开工”的约定，2018年4月26日《国有建设用地使用权出让合同》签订后，梁会在项目开工前有6个月的时间办理高压线路的迁移工作，即高压线路的存在并不必然导致合同目的无法实现。
案例10 （2019）最高法民终1197号
赣州市自然资源局与赣州市旺业置业有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案
关键词：
民事行为、行政行为
裁判要点：
土地管理部门虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权，但其委托土地交易管理中心与竞买人签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为，符合自愿平等、等价有偿的原则，双方之间不存在管理与被管理的关系，双方争议能通过民事诉讼程序解决。
基本案情：
2018年9月7日，赣州市自然资源局委托第三方发布案涉土地的拍卖公告，载明“土地开发程度：宗地红线外三通（通路、通电、通水），宗地红线内为现状”；交地时间：自签订《交地确认书》之日起即视为完成交地。
竞买前，旺业公司对案涉土地进行了实地踏勘。
2018年9月28日，旺业公司竞得案涉土地使用权，并于同日与赣州市土地交易管理中心签订了《成交确认书》，约定10个工作日内签订《国有建设用地使用权出让合同》。
2018年10月12日、10月19日、10月28日，旺业公司先后向赣州市自然资源局递交书面报告，称案涉土地没有设置规划红线界址或设置红线围墙、不符合净地出让规定、未达到“三通一平”，例如案涉土地尚有水塘、菜地、房屋、高压电线、通讯线路、坟墓，并且规划的周边道路均没有修建等问题。赣州市自然资源局经踏勘后，答复称：案涉土地出让程序合法合规，旺业公司提出的相关问题也明确答复并妥善解决，旺业公司应尽快按约签订出让合同及缴纳土地出让金。
双方在后续协商中未能就前述问题达成一致。后赣州市自然资源局向旺业公司发函解除《成交确认书》。而旺业公司则向法院起诉，请求确认解除《成交确认书》、赣州市自然资源局双倍返还保证金并赔偿相关损失。
本案二审的争议焦点为：1.关于案涉争议能否通过民事诉讼程序解决;2.案涉《成交确认书》应否予以解除。
裁判原文：
最高人民法院认为，本案是旺业公司与赣州市自然资源局因《成交确认书》签订之后的履行行为引发的民事纠纷，属于民事诉讼的受案范围。
首先，赣州市自然资源局既是受托对国有土地进行管理的行政主管机关，也是依法具有民事权利能力和行为能力的民事主体。赣州市自然资源局虽在拍卖成交阶段行使了相应的行政管理职权，但其委托赣州市土地交易管理中心与旺业公司签订《成交确认书》的行为属于平等主体之间意思自治的民事法律行为，符合自愿平等、等价有偿的原则，双方之间不存在管理与被管理的关系。
其次，本案为建设用地使用权出让合同纠纷，非拍卖合同纠纷。拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式，是建立买卖合同关系的一种手段或方式。旺业公司通过公开竞价的方式竞得签订案涉土地建设用地使用权出让合同的资格，并与赣州市土地交易管理中心签订《成交确认书》，双方在拍卖过程中并没有产生争议，拍卖成交阶段已经终结。旺业公司与赣州市自然资源局争议的是《成交确认书》签订后如何履行双方约定的后续权利义务问题，并不涉及拍卖成交的效力问题。从拍卖公告、拍卖须知、《成交确认书》等文件可见，双方关于出让案涉土地使用权问题的主要合同条款已经协商并达成一致。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，涉及国有土地使用权合同纠纷案件属于民事案件受理范围。
再次，《最高人民法院行政审判庭关于拍卖出让国有建设用地使用权的土地行政主管部门与竞得人签署成交确认书行为的性质问题请示的答复》（【2010】行他字第191号）关于“土地行政主管部门通过拍卖出让国有建设用地使用权，与竞得人签署成交确认书的行为，属于具体行政行为”的意见，系从行政法角度作出的认定，并不排斥双方之间存在的民事法律关系。旺业公司选择民事诉讼程序来解决案涉纠纷系当事人依法行使程序权利的结果。一审法院依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》及《民事案件案由规定》的有关规定认定本案案由为建设用地使用权出让合同纠纷并作出判决,并无不当。赣州市自然资源局关于本案案由错误及本案应纳入行政诉讼受案范围的主张，依据不足，本院不予支持。
